Altının yükselişi konut fiyatları ve faizi nasıl etkileyecek?

Faiz ve değerli madenlerden elde edilen karlar eğer yüksek düzeyli konut sektörüne gider ise şöyle bir soru öne çıkıyor: 2019-2024 aralığında dolar bazlı ortalama fiyatların metrekare cinsinden 650 dolardan 1200 dolara çıktığı bir süreçte, fiyatlar daha fazla artabilir mi?

Dr. Deniz İstikbal/ Medipol Üniversitesi

2020-2025 döneminde değerli madenlerde ciddi bir yükseliş meydana geldi. Mart 2020'de salgınla başlayan fiyat artışları henüz tam anlamıyla dizginlenebilmiş değil. Ekonomik kriz ve ticari belirsizliğin meydana getirdiği istikrarsızlık değerli madenlerin fiyatlarına yansıyor. Fiyatlardaki yükseliş daha fazla yatırımcıyı değerli madenlere yönlendiriyor. Böylesi bir durum Küresel Finans Krizi sonrası oluşan fiyat artışlarını akıllara getiriyor. Özellikle değerli madenlerde yaşanan artış dolar bazlı 3 katına kadar çıkarak milyonlarca kişiyi değerli madenlere yönlendirdi. Ardından yaşanan düşüş fiyatların aynı zirvelere yeniden gelmesini yıllara yaymıştı. Günümüzde tecrübe edilen ve tarihi zirveleri kıran değerli maden fiyatları da benzer bir fiyat eğilimi izleyebilir. Zirvelerden satışların sürmesi ise akıllara farklı bir soruyu getiriyor. Milyonlarca yatırımcının elde ettiği kar daha sonra hangi alanlarda değerlendirilecek?

Konutta değerlendirme eğilimi

Ülkelere göre değişmekle birlikte Türkiye özelinde yatırımcılar değerli metallerde elde edilen karları daha sonra konutta değerlendirme eğilimi taşıyorlar. Yastık altı olarak tanımlanan ve bugünkü değeri 500 milyar doların üzerinde olan altın stokunun daha sonra konut piyasasına yönelmesi ihtimal dahilinde.

2015-2025 döneminde yıllık ortalama konut satış-alış hacmine bakıldığında 120-180 milyar dolar aralığında olduğu görülüyor. 2025'te konut satışları tarihi zirveleri zorlarken nakit ile alım yapanlar büyük çoğunluğu oluşturdu. Özellikle 2023'ten itibaren faizlerdeki yükselişle birlikte yatırımcılar faiz getirisine tercihlerini çevirdiler. Faizdeki toplam miktar 150 milyar dolardan hızla 400 milyar dolara yaklaştı. Günümüzde de 380 milyar dolar gibi bir rakamda bulunuyor. Ek olarak yatırımcıların 220 milyar doları aşan düzeyde varlığı, döviz mevduatlarında yer alıyor. Toplam şeklinde ele alındığında Türkiye'deki yatırımcıların altın, faiz ve döviz gibi farklı türlerdeki araçlarda 1 trilyon doları aşan bir miktarı oluşuyor. Buradan hareketle enflasyon ve faizdeki düşüşle birlikte değerli madenlerdeki dengelenme benzer bir perspektifle ele alındığında yukarıda vurgulanan miktarın hangi yatırım aracına gideceği tartışması ortaya çıkıyor. Geleneksel şekilde Türkiye'deki yatırımcılar konut sahipliği şeklinde yatırımlarını son aşamada değerlendirme eğiliminde bulunuyor. Bu nedenle faiz ve değerli madenlerden elde edilen karlar eğer yüksek düzeyli konut sektörüne gider ise şöyle bir soru öne çıkıyor: 2019-2024 aralığında dolar bazlı ortalama fiyatların metrekare cinsinden 650 dolardan 1200 dolara çıktığı bir süreçte fiyatlar daha fazla artabilir mi?

2015-2019 dönemi Türkiye'de konut fiyatlarının görece dolar bazlı düştüğü bir süreç oldu. Ortalama fiyatlar 1000 dolardan 650 dolara geriledi. Ardından faizlerdeki düşüş ve enflasyondaki yükseliş konut fiyatlarını 1200 doların üzerine taşıdı. 2025-2026 döneminde ise konut fiyatları 1200-1300 dolar civarında dengelendi. Görece Türk Lirasının (TL) reel değerlenmesi konut fiyatlarını dolar bazlı yukarıda tuttu. Ayrıca deprem bölgesinin yeniden inşası ve büyükşehirlere giden nüfus konut fiyatlarında dalgalanmanın devam etmesine sebebiyet verdi. Kamunun sosyal konutlarla çözüm bulmaya çalıştığı ve kira fiyatlarındaki yükselişin kesilmek istendiği kaotik kriz günümüzde devam ediyor. Konut satışlarının rekor kırmaya devam ettiği ve enflasyonun tek haneye indirilemediği ortam, yatırımcıları TL dışı varlıklara yönlendirmeye teşvik ediyor. Faizin yüksek oluşu mevcut yönlendirmeyi dizginlerken enflasyondaki düşüşün 1 trilyon doları aşan varlığın daha sonra hangi alana gideceği tartışmasını tekrar beraberinde getiriyor.

Faiz mevduatlarının enflasyonun tek hanede olduğu dönemde ortalaması 150 milyar dolar civarındaydı. Günümüzde 380 milyar dolara yaklaşan düzeyde faizde TL varlık bulunuyor. Faizlerdeki düşüş toplam faiz mevduatlarında yaklaşık 200 milyar dolarlık çıkışı yıllara yayılmış şekilde getirebilir. Buna döviz kurlarındaki sakinleşme ve TL'nin kullanım oranının artışı eşlik ederken döviz mevduatları azalma gösterebilir. Benzer şekilde değerli maden yatırımcısı elde ettiği karı almak istediğinde konut fiyatlarında yönün hangi tarafa olacağı meselesi öne çıkıyor. 2027'de TCMB'nin hedefi tek haneli enflasyon ve faizlerde düşüş yönlü olurken eldeki varlıkların hangi yöne gideceği meselesi ciddi bir tartışma konusu. Özellikle Türklerin son yıllarda yurtdışına yatırım yaptıkları göz önüne alındığında konut yatırımlarının hem içte hem de dışarıda artması beklenebilir.

Kira krizi derinleşir mi?

Geçen yıl 2,5 milyar dolarlık yurtdışına yatırım yapan Türkler gelecek yıllarda daha fazla miktarlı yatırımlar gerçekleştirebilir. Ancak asıl konut alımlarının yurtiçinde gerçekleşmesi ve 2025'te görülen satış rekorlarının kırılması daha öncelikli bir mesele. Çünkü konut fiyatlarının daha fazla yukarıya gitmesi kiraları daha yukarıya taşıyabilir. Böylesi bir durum konut krizinin derinleşmesine ve konuta erişimin alt ve orta gelirli gruplar için zorlaşmasına neden olabilir.

Türkiye'de toplam bina sayısı kullanım adeti olarak 26 milyonun üzerinde seyrediyor. Konut sahipliği 16 milyona yakın iken mevcut durum kiracıların konut sahipliğini gündeme taşıyor. 7 milyon kişinin kiracı olarak hayatlarına devam ettiği tahmin ediliyor. Konut fiyatlarında yaşanacak yüksek düzeyli bir artış kiracı olarak hayatına devam edenler için ciddi bir tehlike. Konut fiyatlarının yükselişe geçmesi kiraları da yukarıya taşıyabilecek potansiyele sahip. Böylesi bir durum konutları yatırım aracına dönüştürürken toplumsal huzuru bozabilir. Bunun gerçekleşmemesi için sosyal konut projeleri ve adımları doğru bir adım olarak değerlendirilebilir. Ancak 1 trilyon dolarlık bir varlığın faiz, değerli maden ve döviz gibi alanlarda kalması ilerleyen dönemde farklı araçlara yatırımı zorunlu hale getirebilir. Bu durum konutu ilk yatırım aracı şekilde öne çıkarıyor. Yıllık yeni konut yapımlarına bakıldığında ise toplam satış hacmine kıyasla geride kaldığı görülüyor. Mevcut fiyatlarla birlikte analiz edildiğinde fiyat artışının sürmesi ve yatırımcıları kendine çekmesi bu pencereden mümkün gözüküyor.

Değerli maden, faiz ve dövizde tutulan miktarın varlığı-yokluğu farklı çıktılara neden olabilecek bir konu. Türkiye'nin 2026 için milli gelir tahmini 1,6-1,7 trilyon dolar civarında seyrediyor. Yukarıda vurgulanan varlığın ülkeye göre ne kadar büyük bir rakama işaret ettiği daha iyi anlaşılabilir. Veya 1 trilyon dolarlık bir varlık belli bir alanda yoğunlaşırsa o sektörde yüksek düzeyli fiyat artışına neden olabilir. Örneğin 1 trilyon dolarlık bir varlık girişi kriptoları hangi seviyelere getirebilir veya ne şekilde mağduriyetler doğurabilir? Bu nedenle tek haneli enflasyon fiyat istikrarını beraberinde getirirken eldeki varlıklar yeni bir soruna işaret ediyor. Mevcut sorun konutu bir yatırım aracına dönüştürme potansiyeli taşıyor ve 7 milyonu aşan kiracının hayatlarının daha fazla zorlaşmasını beraberinde getiriyor. Ek olarak yatırımcının bir alana yoğunlaşması oradaki fiyatların şişmesine ve normal seviyelerinden uzaklaşmasına neden olabiliyor. 2008'de yaşanan global konut krizi veya Çin'in tecrübe ettiği bina fiyatlarındaki sürekli düşüş bir örnek olarak değerlendirilebilir. Benzer durumların Türkiye'de de olmaması için konutun bir yatırım aracı şeklinde akıllara kazınmış yapısı dönüştürülmeli. Sonuç olarak altın yükselirken konut fiyatlarının artış potansiyelini artırıyor. Faizlerdeki düşüş de mevduatlardaki TL varlıkları konuta doğru teşvik ediyor. Son tahlilde böylesi bir senaryo konut krizini hem düşüş hem de yükseliş yönlü olarak artırıyor.