Arabuluculuk kira sorununu çözebilecek mi?

Dava öncesi tarafların meseleyi bir kez daha arabulucu huzurunda konuşacak olması çok önemli. Bu, sorun davaya dönüşse bile tarafların birbirini “gerçekten” tanıması durumuna yol açacak. Arabuluculuk sadece bir hukuki çözüm olmaktan öte bir toplumsal barış ve uzlaşı zemini.

Kirada arabuluculuk süreci başladı. Pek tabii bu sürecin başlaması ile birtakım tereddütler ve öneriler dile getiriliyor: "Arabulucu neyi çözecek?", "Dava sürecini uzatmaktan başka bir işe yaramaz!", "Kiracı niye anlaşsın ki?" gibi itirazlar ve daha fazlası... Bu yazımızda, bu konulara değinmek istiyoruz. Arabuluculuk sisteminin iyi kavranması gerekiyor. Eleştirmek kolay! Ortaya öneri getirmek ve eleştiriyi yapıcı hale getirmek masraflı bir şey olduğu için pek çoğumuz kaçıyoruz. Öncelikle şunu belirtmek lazım. Arabuluculuk süreci ile en azından dava öncesi taraflar meseleyi bir kez daha arabulucu huzurunda konuşacak. Dava açıldığında yapılan tensip (mahkemenin ilk aşamada dosyayı incelemesi) sonrası iş yükü sebebiyle duruşmaların 8 ila 11 ay sonrasına verileceği bir evreden geçerken arabuluculuk şüphesiz faydalı olacak. Ama tam çözüm olacak mı? Olamaz. Zira arabuluculuk sistemi tüm uyuşmazlıkları çözmeyi öngören bir sistem değil. Kiracı ile mülk sahibi arasında bir biçimde eşitsizlik olduğunu söylemeliyiz. Bu eşitsizliğin olması da gerekiyor. Zira güçlü olan mülk sahibi, zayıf olan ise kiracı. Bu gibi durumlarda kiracı lehine adımların atılması hukukun görevi. Bu tablo karşısında, kira konularında arabuluculuk süreci nasıl ilerleyecek, biraz buna değinelim.

Arabulucu nedir?

Arabulucu, "Süpermen" değil! Bu kesin. Bunda hepimiz mutabıkız sanırım. Bir anda meseleye dahil olup yılların getirdiği kırgınlığı, sorunu ve uyuşmazlığı çözmesini bekleyemeyiz. Yapılan yorumların tamamı işte bu yüzden eksik. Zira meselenin mahiyetinden uzak düşünceler ve bunlar üzerine inşa edilmiş bir kurgu mevcut bu bakış açısında. Arabulucu bir zemin. Tarafları buluşturan, görüşmeleri gayri resmi nitelikten yasal duruma çeken bir zemin. Bir karar verme yetkisi yok. Kirayı belirleme görevi yok. Kim haklı ilgilenmez bile! Tarafları karşı karşıya oturtup sorunun ne olduğunu anlamalarına yardımcı olur. Tarafların birbirini idrak etmesine vesile olur. Daha da somutlaştıralım. Mülk sahibi "çık ben oturacağım" diyor. Kiracı buna inanmıyor. Arabulucu şu kritik soruyu sorabilir mesela "siz gerçekten mülk sahibinin ihtiyacı olduğunu düşünseniz çıkar mısınız?" ve dönüp mülk sahibine "ihtiyacınız olduğunu karşı tarafa nasıl ispat etmeyi düşünüyorsunuz" diyebilir. Ve nihayetinde kiracıya "gerçekten ihtiyaç olduğu görünüyor, erken tahliye etmek için bir talebiniz olacak mı?" şeklinde sorular sorarak uyuşmazlığa dayanak gerçeğin ve bu gerçeğin hukuktaki karşılığının, sonuçta ne olabileceğinin taraflarca anlaşılmasını sağlamaktır görev.

Tarafsızlık önemli

Zorunlu arabuluculukta, arabulucunun belirlenmesi tamamen sistemsel olur. Kiracı veya mülk sahibi başvuru yaptığı anda bilgileri UYAP'a işlendiği anda ilgili ilin listesinden bir arabulucu ataması yapılıyor. Bu tarafsızlık konusundaki şüpheyi ortadan kaldıracak ilk durum. Diğer hususlar ise süreç içinde değerlendirilecek düzeyde. Bu da taraflardan birine olan yakınlığının olması durumu. Şayet böyle bir şey varsa bunun derecesinin ve niteliğinin taraflara izah edilmesi şart. Arabulucu bu izahatı yapmaz ise ortaya çıkacak durum anlaşma bile olsa şaibeli olacaktır. Bu konudaki yasal düzenlemeye göre (HUAK m.9) Arabulucu görevini özenle, tarafsız bir biçimde ve şahsen yerine getirmek zorundadır. Arabulucu tarafsızlığından şüphe edilmesini gerektirecek önemli hâl ve şartların varlığı hâlinde, bu hususta tarafları bilgilendirmekle yükümlüdür. Bu açıklamaya rağmen taraflar, arabulucudan birlikte talep ederlerse, arabulucu bu görevi üstlenebilir yahut üstlenmiş olduğu görevi sürdürebilir. Aksi halde görevi bırakmalıdır. Arabulucu, görev yaptığı uyuşmazlıkla ilgili olarak açılan davada, daha sonra taraflardan birinin avukatı da olamayacaktır. Yani kiracının başvurusunda arabulucu olan kimse ilerleyen aşamada aynı uyuşmazlıkta avukat olarak görev alamaz. Uygulamada en çok dikkat edilmesi gereken husus ise arabulucunun taraflar arasında eşitliği gözetmekle yükümlü olduğudur. Yani taraflardan birini kayıran bir adım atmamaya özen gösterilmeli. Bu ifadeler kadar davranışlar, tarafları oturtma biçimi, konuşma ve hitap tarzı gibi şekli unsurlara da dikkat edilmeli. Bu manada oluşabilecek aksi bir his, zaten gergin olan kiracı ile ev sahibini uzlaşmama sürecine itebilir.

Suçlar ve icra takibi kapsam dışı

Arabuluculuk hukuk yargılamasının konusu. Bunun da başlıca üç dava türü var kira hukuku açısından. İlki kira bedelinin belirlenmesine dönük olanlar. İkincisi tahliye meselesi. Sonuncusu ise mülke yapılan masrafların niteliğinin belirlenmesi. Ceza mahiyetli davranışlar bunun dışındadır. Bunun için kiracıyı mülk sahibi, emlakçı veya tayin ettikleri avukatı veya bir başka kişi sürekli arıyor ve "artışınız hiç makul değil", "arttırmazsanız dava açacağız", "sizinle görüşelim orta yolu bulalım" vb türden ifadeler ile taciz ediyor. Ama bu aramalar bir iki kez değil haftada beş altı kez oluyor ve sizi bunaltıyorsa, bu durumun "kişilerin huzur ve sükûnunu bozma suçunu oluşturduğunu" (TCK m.123) billiyoruz. Bu suçun takibi mağdurun şikâyetine bağlı olup, şikâyet üzerine fail 3 aydan 1 yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. Mülk sahibiniz üst katınızda ve çıkmanız için sürekli ses yapıyorsa da aynı suç kapsamında değerlendirilecektir. Ya da tarafların yani kiracı mülk sahibi veya yetkilendirdiği kişinin davranışları bazen sınırı aşıp tehdit veya hakaretlere ulaşabilir. Bu gibi durumlar arabuluculuk kapsamında değildir. Yani bu gibi durumlar ceza hukukunun konusudur. Ancak takibi şikayete bağlı suçlar yönünden arabuluculuk sürecinde şikayetten vazgeçme ve bu suretle anlaşma hususları da gündeme gelebilir. Bir başka istisnası ise icra takipleri. Kira alacağı ve/veya tahliyeye ilişkin icra takiplerinden önce arabulucuya gidilmesine gerek yok. Ancak takiplere itiraz halinde açılacak "itirazın iptali" davasından önce arabuluculuk şart. Burada dikkat edilmesi gereken husus itirazın kaldırılması yoluna gidilmesi halinde de arabuluculuk sürecinin olmayacağıdır.

Çözüm biçimleri

Taraflar nasıl anlaşacaklar? Temel soru bu sanırım. Meseleye mahkeme kararı zaviyesinden bakınca daha formel anlaşma biçimleri bekleniyor. Ancak aslında hiç de öyle değil. Olaya biraz asimetrik bakmak gerekiyor. Arabuluculuk ilk başladığında da iş/işveren uyuşmazlıkları için aynı kaygı vardı. İşçi lehine yorum düzenlemesi var kanunda, işçi neden anlaşsın ki? deniyordu. Şimdi gelinen aşamada işçiler anlaşmanın daha iyi olduğu durumları gördü. Her zaman anlaşma olacak diye bir şart yok! Ama anlaşma zemininin doğabileceği durumları da yargıya götürmenin manası yok. Bu nokta, arabuluculuğun kira noktasında uygulanacağı nirengi! Neler olabilir birkaç örnek vermeye çalışalım:

►Kiracı da ev sahibi de bir artıştan yana ama bu oranda anlaşamıyorlar. Her ikisi de yüzde 25'in çok az olduğunu kabul ediyorlar. Bu halde tarafların bu sınırı aşan ve gelecek yılları da kapsayan değişken oranlı artış belirleyen yeni bir sözleşme üzerinde anlaşmaları mümkün olabilir.

►Kiracı, mülk sahibinin ihtiyacı olduğuna inanıyor ancak erken tahliye nedeniyle bir takım masrafları ve tazminatı almak istiyor. Arada gizli de olsa bir irade uyuşması var ancak taraflar birbirine güvenmiyor. "Ya yerine getirmez ise sözünü" diye düşünüyor. Bu noktada arabuluculuk anlaşma tutanağı bir mahkeme kararı gibi tarafların atacakları adımları net bir biçimde belirleyip edimleri birbirine bağlayabilir.

►Kiracı 4. yılında. Mülk sahibi artış istiyor. Kiracı beş yılda bedel tespiti meselesini biliyor. Mülk sahibi ise makul kira olursa süreci ilerletmek istiyor. Kiracı bir yıl sonraki stresten kurtulmak, mülk sahibine de makul bir artışı kabul ettirmek için "kira bedelinin makul düzeye çekilmesi ve fakat sözleşmenin yenilenmesi ve kira bedelinin tespit davasının ancak beş yıl sonra açılabileceğini" karar altına almak mümkün.

► Kiracı eve birtakım masraflar yapmış bunu kiradan mahsup etmiş. Mülk sahibi kabul etmiyor. Kira alacağım eksik diyor. Bu konuda net kararı vermek için yapıya dair esaslı bir masraf olup olmadığı konusunda taraflar anlaşıp bir uzmandan rapor alınmasını isteyebilirler. Mahkemenin yapacağından farksız olan bu işlem arabulucu önünde yapılıp tarafların kabulü ile uyuşmazlık sona erdirilebilir.

► TBK m. 310 uyarınca; "Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur". TBK m.351 uyarınca; kiralananı sonradan edinen kişinin veya yakınlarının ihtiyacı varsa yeni malik edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Yine edinen kişi, dilerse bu hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Bu iki maddeye göre meseleye bakarsak, kiraya verilmiş bir evin yeni maliki, önceki malikin yaptığı sözleşmeye aynen devam eder. Ancak kendisinin veya yakınlarının ihtiyacı varsa tahliye hakkını kullanabilir. Buradaki şartlara uygun süreci işleten yeni malik evin tahliyesini talep ediyor. Kiracı da çıkmak istemiyor. Kiracıya sonunda bu davanın kaybedileceği riski anlatılırsa, mülk sahibine de dava süresinin uzunluğu izah edilirse tarafların ortalama bir vadede taşınmazın tahliyesi konusunda uzlaşmaları mümkün olabilir.

Denge nasıl kurulacak?

Kira konusu can sıkıcı hale gelmeye başladı. Meselenin mevcut hukuki normlar ile aşılamayacağı tüm dünyanın ortak kabulü. Tüm adımlar da buna göre atılıyor. Kiracı ile mülk sahibi arasında gerginlikler gittikçe artıyor. Eylül ayından itibaren devreye giren arabuluculuk kurumu henüz yeni ancak medyada azalan "kiracı mülk sahibi sorunları" haberleri bile bence bazı şeylerin habercisi. Sorun büyük. Ekonomik durum ortada. Bir biçimde dengeyi tutmak ve gayret etmek zorundayız. Aksi halde kar topunda çığa dönüşecek bir suç ve ceza süreci yaşayacağız. En azından dava öncesi tarafların meseleyi bir kez daha arabulucu huzurunda konuşacak olması önemli. Bu, sorun davaya dönüşse bile tarafların birbirini "gerçekten" tanıması durumuna yol açacak. Mahkeme karar verince sorunu çözmüş olmuyor. Sadece önündeki davayı bitirmiş oluyor. Beğenmeyen, beklemekten bıkan, hakkını alamadığını düşünen taraflar daha çok bileniyor. Zorunlu arabuluculuk ortalamalarını yakalasa bile bu süreç, önemli bir yükü üstümüzden alacak, eminim. Bu tüm hukukçulara yükümlülük getiriyor. Arabuluculuk sadece bir hukuki çözüm olmaktan öte bir toplumsal barış ve uzlaşı zemini. Sorunu bir daha çıkmayacak biçimde çözebilen başka bir kurum var mı, ben bilmiyorum.

@cuneyd6parmak