Kentsel dönüşümde güncel hukuki durum

Kentsel dönüşüm, iyi bir planlama yapılamadığı, sıkı bir denetim olmadığı dönemlerin günümüze armağanıdır. Atılması gereken en başat adım, imar plan değişiklilerinin zor ve fakat planlama süreçlerinin katılımcı bir izlek ile oluşturulduğu planlama faaliyetlerinin yürütülmesidir. Bu kötü mirası devretmemek için kapsamlı, net ve katı bir imar reformu şarttır.

Kentsel dönüşüm kavramı mekânsal bir değişim öngörmektedir. Kentsel dönüşümle kaçak yapılaşmayı önlemek, depreme dayanıklı olmayan, ekonomik ömrünü doldurmuş binaların yerine yenilerinin yapılmasını sağlamak ve böylece risksiz binalarda yurttaşların yaşamasını temin etmek hedefi güdülmektedir. Tüm dünyada iyi veya kötü örnekleri olan, kent bilimciler ve şehir üzerine düşünen kimselerin eleştirisine maruz kalan kentsel dönüşüm meselesi, bir yandan “mutlak bir gereklilik” diğer yandan “sosyo-ekonomik sorunlar doğuran bir süreç” olarak nitelenmektedir. Biz bu tartışmaların dışında, birkaç gündür sıkça konuşulan son hukuki durumu ana hatlarıyla anlatmak istiyoruz. Kentsel dönüşümün sorunlara gebe yanı; yüklenici ile mülk sahipleri arasında çıkan uyuşmazlıklardır. 19.10.2019 tarihinde Yönetmelik değişikliği ile tam da bu alana dair düzenleme yapıldı. 

Böylece ilk olarak; afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi için yapılan inşa faaliyetlerinde yüklenicilerin yapılacak binanın yaklaşık değerinin yüzde onu kadar teminatı Çevre ve Şehircilik Bakanlığına yatırması şartı getirildi. Yine kentsel dönüşüm “her müteahhidin girebileceği iş alanı” olmaktan çıkarıldı ve belirli bir iş deneyim şartının arandığı bir statü kazandırıldı.  Bundan böyle mülk sahipleri; yüklenicinin inşaata bir yıl içinde başlaması veya projeyi altı ay durdurması durumda sözleşmeyi feshetme hakkına sahip olacak. 

Mülk sahibine fesih hakkı 

Öncelikle maliklerin fesih hakkını kullanabilmesi için, yükleniciye işin tüm maliklerin oy birliği ile veya maliklerin üçte ikisinin onayı verilmiş, karara katılmayan maliklerin mülklerinin satışından sonra devredilmiş olması gerekiyor. Buna göre, malik-yüklenici arasında kurulacak arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile satış vaadi sözleşmelerinin bu usuller üzerine kurulmuş olması lazım. Birlikte hareket eden mülk sahipleri, yükleniciye karşı güçlü konuma geliyor. 

Yine bir başka fesih durumu ise işin belirli bir seviyede en az altı aydır durmuş olması ve projenin süresinde bitecek gibi görünmemesi durumu. Bu halde uydu fotoğrafları, kayıtlar çok önemli bir delil olarak görünüyor. Bir yıllık sürenin başlangıç anını tespitte, en son malik ile yapılan sözleşme tarihi ile binanın riskli yapı olduğuna dair tespitin kesinleşme tarihi önemli bir yer arz edecek. Duruma göre ikisinden biri esas alınarak karar verilecek. Bu şartlar altında malikler sözleşmeyi fesih için en az üçte iki çoğunluk ile karar vermeli.   

Feshe kim karar verecek? 

Feshin haklı olup olmadığına Bakanlık karar verecek. Fesih müracaatını alan müdürlük görevlileri veya oluşacak bir komisyon  tarafından yüklenicinin ve maliklerin iddialarını dinlenip, delilleri değerlendirilip karar verilecek. Fesih müracaatı red edilirse maliklere bilgi verilecek. Kabul olunması halinde ise, yükleniciye otuz gün süre verilerek fesih gerekçesindeki aykırılıkları gidermesi istenecek. Yüklenici işin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla işe devam etmez ise otuz günlük sürenin sonunda fesih uygulanacak. Yüklenicinin gerekli koşulları sağlaması halinde işe devam kararı verilebilecek. Bu konuda takdir idareye ait olacak. 

Komisyon verilen süre sonunda yüklenicinin gerekli şartları yerine getirmediğini tespit edince, sözleşmeyi  feshedip taraflara bildirilecek. Bu fesih durumunun bir sonucu olarak taşınmazların tapu kaydına şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin şerhler kaldırılacak. Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanacak ve fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemeyecek. 

Bu durum karşısında, yüklenici-malik arasındaki uyuşmazlıklarda verilecek “fesih kararına” karşı yargı yolunun açık olmasının doğal bir sonucu olarak, konunun yine mahkemelere taşınmasının önüne geçemeyecek. Ancak düzenlemenin, yüklenici ile malik arasındaki ilişkiyi, süre, fesih yöntemi, feshin sonuçlarının açıkça belirli olması sebebiyle eskiye nazaran daha iyi bir konuma taşıdığı açık. Bu düzenlemenin sadece kentsel dönüşüm kapsamındaki müteahhitlik işlerinin kapsadığının altını çizmek isteriz. Bu kapsamda olmayan işler için bu bahsettiklerimizin uygulanma imkanı yok. Kentsel dönüşüm ve diğer kat karşılığı inşaat sözleşme türlerinde sorunun uzayan yargılamalar ve bu arada inşaatı terk eden müteahhitler olduğu açık. Bu anlamda yüze onluk bir teminat alınması yerinde. Teminat tutarının daha fazla olması ilerde gündeme gelmeli diye düşünüyorum. Bu konuda, “komisyon” ihdas etmek yerine, bir ihtisas mahkemesi veya dosya üzerinden inceleme yaparak karar verilebilecek bir yargılama türü ile donatılmış özel bir mahkemeye (mesela; bir numaralı sulh hukuk mahkemesi gibi) yetki verilmesi veya komisyon kararlarına karşı yapılacak itiraz merciinin kesin karar vermek üzere belirlenmesi daha pratik olabilirdi. Komisyon kararının yargısal denetiminin “özel” olması süreci daha da hızlandıracaktır. 

Sorunlu ama gerekli 

Kentsel dönüşüm, her yönüyle sorunlu bir alan. Hukuki uyuşmazlıklar, kent ve çevre dokusuna dair tereddütler, mekan-insan dengesine dair tartışmalar, ülkemize özgü imar ve inşaat uygulamaları, sektörün yetersizliği, müteahhitlik mesleğinin herkesçe yapılabilir olması, maliklerin bilgisizliğinin istismar edilmesi ve benzeri sebepler ile hep gündemde olacaktır. Ancak tüm bunlara rağmen, kentsel dönüşümün bir gereklilik olduğu, her insanın “sağlam ve güvenli” bir dairede yaşama hakkının olduğu, deprem kuşağındaki bir ülkenin olmazsa olmazı durumunda. Bu alandaki hukuki düzenlemelerin başında uyuşmazlıkların seri biçimde çözülebileceği yargı yolları ve sürüncemede kalmayacak biçimde kesin ve net kararlar çıkarabilecek teknik donanımın olduğu bir süreci başlatmak en köklü çözüm olacaktır. Kentsel dönüşüm, iyi bir planlama yapılamadığı, sıkı bir denetim olmadığı dönemlerin günümüze armağanıdır. Atılması gereken en başat adım, imar plan değişiklilerinin zor ve fakat planlama süreçlerinin katılımcı bir izlek ile oluşturulduğu planlama faaliyetlerinin yürütülmesidir. Bu kötü mirası devretmemek için kapsamlı, net ve katı bir imar reformu şarttır.

[email protected]