Kirayı aşan aidat olur mu?

Cüneyd Altıparmak / Hukukçu
21.01.2022

Verilen hizmetler için bina ya da site aidatı yetmiyorsa elbette artırılabilir veya ek bir tutar daha talep edilebilir. Ancak bu maliklerin imkânını aşan, onları zora sokacak durumda olamaz. Bir kiracıya, kira bedeline yakın bir aidat yüklemek hukuka aykırıdır. Aslolan gider ne ise o tutarda aidat almaktır. Aidat kâr amaçlı kullanılamaz. Hatta mümkün ise yıl sonunda artan aidat iade edilmelidir. İşletme projesi dikkatli okunmalıdır, şikayetçi olmak yerine sürece aktif katılım sağlamak gerekmektedir.



Fiyatlardaki artış hepimizi ilgilendiren büyük bir sorun. Herkesi mağdur eden bu artışların bazılarının makul ve açıklanabilir bir gerekçesi var, bazıları ise tamamen "fırsatçılık" diyeceğimiz türden... Olup biteni görünce "Ne ara bu hale geldik?" demekten kendimizi alıkoyamıyoruz. Marketler, araç stokları, istiflenmiş yağ dolu depolar, kiracıları evinden eden, tartışmalar çıkaran anlamsız ve mesnetsiz kira zamları derken artık yeni bir gündemimiz daha var: Neredeyse kira fiyatlarına ulaşan "bina aidatları"...

Hemen her meselenin bir hukuki boyutu var ve biz de bu yönünü esas alan yazılar yazma gayretindeyiz. Malum, binaların ve sitelerin genel kurulları kasım ila şubat ayları arasında gerçekleşiyor. Böyle bir teamül var. Ya yılın sonunda ya da yılın başında toplanıp kararlar alınıyor. Bu takvim başlayınca bugün inceleyeceğimiz konu gündeme düştü. İşte bu yazımızda "fahiş aidat" meselesine değineceğiz. Bu konuda neler yapabiliriz, haklarımız neler, sistem nasıl işliyor bunu izah etmeye çalışacağız.

Aidatı kim öder?

Aidat, düzenli biçimde ödenen tutar, ödenti demek. Bunun her ay ödenmesi gibi bir zorunluluk yok. Yıllık yani peşin de ödenebilir. Kat mülkiyeti açısından aidat; apartmanın, sitenin ve iş merkezi gibi yapıların kullanılması sebebiyle yapılan giderleri karşılamak için alınan tutar olarak tanımlanabilir. Bu tanım aidatın kapsamını doğru çizmek açısından önemlidir. Bir binanın günlük yani cari giderleri (işletme giderleri) ile sabit veya yapının kendisine yapılan masrafları (yatırım giderlerini) birbirinden ayırmak gerekir. Zira aidat sadece maliklerin ödediği bir yük değildir. Aidat kural olarak daireyi, işyerini, yapıyı tasarruf eden kişi tarafından ödenir. Bir dairede oturan ya oranın maliki ya da kiracısıdır. Bir kimsenin kira ödemeden oturması da mümkünüdür. Misal, babasının evinde oturan çocuğun durumu buna örnek olabilir. Bu ayrım fark etmeksizin kural şudur: "Kullanan öder". Ama bazen kullanmayan da öder. Örneğin, malik, dairesini kiraya verememiştir. Kimse o dairede oturmamaktadır. Daire boştur. Veya inşaatı bitiren müteahhit, kendi payına düşen daireleri satamamıştır. Ortada yeni malik veya kiracı yoktur. Daire hiç kullanılmamıştır. İşte bu hallerde malik veya müteahhit aidat ödemek zorundadır. O zaman şunu diyebiliriz: Bir daireyi kullanan öder, kullanan yoksa malik aidattan sorumludur, bundan kaçamaz, kurtulamaz. Hukuken sorumludur.

Aidatın belirlenmesi

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında bu konuda yetki malikler kurulundadır. Malikler kuruluna, illa malikin bizatihi kendisinin katılması zorunlu değildir. Onu temsilen kiracı da iştirak edebilir. Ancak bazen, aidatı belirleme yetkisinin devredilmesi de mümkünüdür. Site aidatlarını artırma ve azaltma konusunda yönetime belirli oranda yetki verilebileceği gibi, belirleme yetkisi de tayin edilebilir. Ancak aidat tutarı genellikle genel kurullarda kararlaştırılır, genel eğilim böyledir ve bizce olması gereken de budur!.. Malikler bina veya sitenin "anayasası" olarak niteleyebileceğimiz yönetim planında gösterilen tarihlerde toplanır. Ancak malikler kurulu yılda bir kez bir araya gelip kararlar almak zorundadır. Her malikin bir oy hakkı vardır. Bağımsız bölüm sayısı kırk veya altında ise bir kimse bir başka kimseyi de vekil olarak temsil edebilir. Sayı kırkın üstünde ise bir kimse toplam malik sayısının en fazla yüzde 5'ini temsil edebilir. Kararlar için malik ve arsa payı bakımından çoğunluğun sağlanması gerekir. Aidat konusunda basit çoğunluk aranır. Yani fazla oy alan teklif; kural olarak hayata geçiyor.

Sorunun temeli

Artışların fahiş olduğu konusunda serzenişte bulunmak en çok karşılaştığımız durum. Kolay olduğu kadar sorumluluğu başkalarına yükleyen, suçlayıcı bir yaklaşım da. Bunu yapmak yerine, genel kurula katılıp fikir beyan etmek veya itirazda bulunmak gerekiyor. Türkiye'de en az katılım gösterilen toplantıların başında malikler kurulu yani binaların genel kurul toplantıları geliyor. Bu toplantıda yönetimin/yöneticini sunduğu işletme projesi işin nirengi noktası! Bu proje tabiri caizse "binanın bütçe kanunu". Malikler kurulu TBMM. Yönetici/yönetim ise hükümet.... Peki ne var bu projede? Niçin bu kadar önemli? Proje şunları içeriyor; 1) Binanın bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları; 2) Tüm giderlerden her kat malikine düşecek tahmini miktar; 3) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin vermesi gereken avans tutarı, yani aidat! İşte ilk nokta burası... Bu konuda şikayet etmeden, yakınmadan önce yapılacak ilk şey buraya bakmak, sorgulamak... Burada şu sorular sorularak, doğru bir sonuç elde edilebilir: Bu aidat tutarı neler baz alınarak hesaplandı? Bu belirlemeye esas malzemeler, personeller gerçekten gerekli midir? Binanın sarf giderleri (doğalgaz, elektrik, su vb.) için öngörülen pay gerçekle uyumlu mudur? Bu tutarlar belirlenirken dikkate alınan paylar gerçekçi midir? Kiracılar için ayrı bir aidat bedeli belirlenmiş midir? Hangi ortak alanlara dair giderler aidata yansıtılmıştır? Belirlenen yer ve alanlar herkes için "ortak" düzeyde midir?

Kim, nelerden sorumlu?

Yönetim konusunda en sorunlu alanlar, "bina yönetimi" işinin profesyonel bir ekibe devredildiği yerlerde görünüyor. Klasik ve eski yönetim biçimi olan, bir malikin veya bina sakinin yönetici olduğu yerlerde fahiş aidat sorunu çıkma ihtimali çok düşüktür. Zira kimsenin buradan bir ticari kar beklentisi yoktur. Çoğu zaman gönüllü yapılır veya yöneticiye aidat yüklenmez. Aylık faturaların, çalışan bordrosunun ve diğer giderlerin kalem kalem yazılır, toplanıp daire sayısına bölünür. Bu şekilde bir hesaplama yapılır. Bu durum pek sorun çıkarmamaktadır, gayet şeffaf, net ve yönetilebilir bir süreçtir. Ancak büyük çaplı sitelerde, "bina yönetimi" işinin bir ticari konu olduğu durumlarda artışlar astronomik durumları bulabilir. Burada birkaç noktaya dikkat çekmekte fayda var. Yönetimin çalışanların ücretlerini tam ve zamanında ödediğinden emin olmak gerekiyor. Zira, sonradan işçi, alacağının tahsili için bina maliklerini dava edebiliyor. Yine alınan temizlik malzemesinin, kullanılan havuz ilaçlarının, peyzaj malzemelerinin belirlenen düzeyde kullanılıp kullanılmadığına veya gerekli olup olmadığına dikkat edilmeli.

Kiracının durumu

Şayet kiracı iseniz, aidatlardan taşınmazın esasına ilişkin tamirat, güçlendirme vb işler yapılıyor ise bunu ödemekle yükümlü olmadığınızı bilmeniz gerekiyor. Kiracı, bir yapının balkonunun güçlendirme, dış cephesini tahkim eden bir giderin aidattan karşılanmasına itiraz edebilir. Bunun aidatların kalemlerinin neler olduğunu iyi görmek gerekiyor. Malik olarak oturan kimsenin de her gidere katılma zorunluluğu yoktur. Asansör, hamam, havuz vb giderler için katılma zorunluluğu varken Yargıtay bir kararında "bebek bakım bölümü ve buraya tahsisli bir bakıcısı olan alanın giderlerinin öğrenci olan daire sahibinden istenmesinin hukuka uygun olmayacağını" ifade ediyor. Kiracı lehine bir durumu da örnek gösterelim kapıcının maaşı açısından kiracının ödeme yapması mümkün ancak kıdem tazminatı hesabına esas olacak bir ödeme için malik doğrudan sorumlu olduğu için kiracıya yüklemek mümkün değil. Bu tür püf noktaları çok. Tek tek incelemek ve araştırmak gerekiyor.

İtiraz, takip ve dava

Genel kurul toplantısında itirazlarınızı yazılı olarak yapmanız ve bunu toplantıyı yöneten kimseye verip, bir suretine "alındı" biçiminde bir ibareyi not etmesini istemelisiniz. İlerde itiraz edilmediği veya neye itiraz edildiği noktasında tereddütte mahal vermemek için bu önemli. Şayet bir toplantı tutanağı tutuluyorsa bu tutanağın bir suretini almak da doğru olacaktır. Diyelim ki genel kurula katıldınız ve itirazlarda bulundunuz, dikkate alınmadı. Ya da genel kurula gidemediniz ama belirlenen aidattan rahatsızsınız. Ya da size hiç haber bile verilmeden genel kurul toplantı ve karar aldı. Tüm bu durumlarda dava açmak mümkün. Çağrılmışsanız, kararı öğrendikten itibaren bir ay; çağrı yapılmamış ise altı ay içinde gerekçelerinizi belirterek, aidatın tamamının veya aidata esas kalemlerin bir kısmının iptali için dava açmanız mümkün. Davayı gayet basit bir dilekçe ile ilinizde bulunan Sulh Hukuk Mahkemesine götürmeniz yeterli. Mahkeme bu yargılamada yapılan belirlemenin doğru ve hakkaniyetli olup olmadığına bakacak ve nihai kararı verecektir. Bir da madalyonun öbür yüzü var. Site yönetiminin aidatları tahsil etmesi. En sorunlu ikinci alan da bu sanırım. Aidat borcunu ödemeyenler! Bu kimselerin, tutumu, bina giderlerine katılmamaları, kayıp oluşmasına neden oluyor. Bunu gören yönetim bu kayıpları karşılamak için "diğer giderler" kalemini fazla yazmak zorunda kalıyor. Burada yapılması gereken aidat borcu olanlara icra takibi yapılmasını sağlamaktır. Bu süreç sıkı takip edilirse biriken borçlar için malikin dairesinin satılıp içinden aidat tutarının alınması bile mümkündür.

Dikkat edelim!

Aidatın olağan yönetim işleri, bakım onarım, düzenleme, personel, ortak elektrik, doğalgaz, su, temizlik, ilaçlama vb işler için yapılacak ödemeleri karşılayacak miktarda olması gerekir. Verilen hizmetler için aidat yetmiyorsa ya da beklenmeyen giderler oluşmuşsa aidat elbette artırılabilir veya ek bir tutar daha talep edilebilir. Zira burada aslolan bu ortak kullanımın pekişmesi ve hizmetin kaliteli sunulmasıdır. Ancak bu maliklerin imkanını aşan, onları zora sokacak durumda olamaz. Bir kiracıya, kira bedeline yakın bir aidat yüklemek hukuka aykırıdır. Yapılmayan bir masrafın aidat içinde hesaplanıp alınması da aynı biçimde yersiz bir durumdur. Zira aslolan "gider ne ise o tutarda aidat almaktır". Aidat kâr amaçlı kullanılamaz. Hatta mümkün ise yıl sonunda artan aidat iade edilmelidir. İşletme projesi dikkatli okunmalıdır, şikayetçi olmak yerine sürece aktif katılım sağlamak gerekmektedir. Unutmayalım ki değişim en yakınımızda cereyan eden olaylara müdahil olmakla başlar. Bu tutum yaygınlaşırsa, ülkemizdeki yönetim kültürü de bundan nasibini alır.

[email protected]