Konut sektörünün sorunları ve çözüm önerileri

Konut fiyatlarındaki yükseklik nedeniyle özellikle dar gelirli vatandaşların konut alabilmeleri giderek güçleşiyor. Buna paralel olarak artan kiralar da ev sahibi-kiracı çekişmelerinin mahkemelerde sürmesine ve aylarca devam eden karşılıklı hak kayıplarının yaşanmasına yol açıyor. Devlet tarafından konut kiralarına getirilen yüzde 25 artış sınırlaması dolayısıyla konut sahipleri konutlarını kiraya vermek istemiyor, boş tutmayı tercih ediyor. Tüm bunlar konut yetersizliği yanında, var olan konut stoklarının da etkin şekilde kullanılamamasına yol açıyor.

"Dünyada mekan, ahirette iman" demiş büyükler, bu dünyada insanın başını sokacak bir eve sahip olmasının ne kadar önemli olduğunu vurgulamak için. Gerçekten de kişinin yaşı, medeni durumu, işi, gelir düzeyi ya da mensup olduğu sosyal sınıf ne olursa olsun başını sokacak bir evinin olması çok büyük bir hayat güvencesidir. İnsanın kendine ait bir evi oldu mu, oraya kök salar, dışarıda ne yaşarsa yaşasın evi onun korunaklı alanıdır, hele küçük de bir bahçesi ya da balkonu varsa hayatının en huzurlu ve keyifli anlarında hep o mekanlar vardır. Kişi işini kaybetse de aylık ödemesi gereken kira derdinin olmaması ona çok büyük güvence verir. İş sahibi olduğu döneme göre belki giydiği, yediği şeylere sınırlama getirir ama kirasını ödeyemediği için sokakta kalma korkusu yoktur. Hülasa ev, kişinin doğumundan ölümüne hayatının en önemli unsurlarından birisidir. Peki bu derece önemli ihtiyacımızı istediğimiz an ve isteğimiz kalitede sağlayabiliyor muyuz? Maalesef cevap hayır.

Bir yandan artan nüfus, diğer yandan 1950'li yıllardan itibaren doğudan batıya doğru yaşanan iç göç nedeniyle büyük kentler başta olmak üzere göç alan kentlerde konut ihtiyacı giderek artmaktadır. Büyük kentlerin bahçe içinde kâgir binalardan örülü konut stoku, yıllar içinde çoktan dikey mimariye dönüştü. Önce tek katlı evlerden 5-6 katlı apartmanlara geçildi. Özellikle 1999 Marmara Depremi sonrasında hızlanan kentsel dönüşüm çalışmaları kapsamında bu konutların yerini çok daha yüksek katlı kuleler almaya başladı. Nüfus artışına paralel olarak altyapı ve üstyapıda yenilikler ve eklemelerle birlikte konut yapılabilir alanlar giderek daralmaya başladı. Hastane, okul, kamu kurum binaları yanında çevre yollarının sayısının artması ve yol genişletme çalışmaları konut yapılabilir alanların giderek azalmasına yol açtı. Buna karşılık hem iç hem de dış göçlerle hızla artan nüfusun artan konut ihtiyacı, İstanbul başta olmak üzere büyük kentlerde merkezden çevre bölgelere doğru yayılma şeklinde kendini gösterdi. 1980'li yıllarda İstanbul, Avrupa yakasında Avcılar ilçesinde, Anadolu yakasından Kartal'da son bulurdu. O dönemin İstanbulluları için Avcılar ilçesi organik taze süt tedarik edilen ve elektriği olmayan uzak bir köyden ibaretti. Geçen yıllarda Avcılar artık İstanbul'un batı yakasındaki merkezlerinden biri haline geldi, kent Silivri ilçesi ile neredeyse Tekirdağ ile birleşti. Doğu tarafta ise Gebze ve Kocaeli ile birleşik bir konuma geldi. Tren yolunun Gebze'ye kadar uzatılması, İstanbulluların bu bölgelerde yaşayarak merkezde çalışmalarına olanak sağladı.

Tüm bu gelişmelerle, hız kesmeden devam eden konut yapımına rağmen İstanbul başta olmak üzere büyük kentlerimizde konut ihtiyacının azalmadığını, bilakis artarak devam ettiğini görüyoruz. İktisat biliminin temel prensiplerinden biri, çok kişinin az mal peşinde koşması durumunda fiyatların artmasıdır. Yapılan bunca konuta rağmen konuta yönelik talebin artarak devam etmesi ve konut yapımlarının talebi karşılayacak düzeyde olmaması dolayısıyla konut fiyatları hızla artmaya devam ediyor. Gün geçmiyor ki akşam haber bültenlerinde konut fiyatları ve kiraların yüksekliği dolayısıyla tersine göç etmek zorunda kalan vatandaşlarımızın haberlerini izlemeyelim. Tersine göç elbette kentlerde artan nüfusun makul seviyelere inmesi ve terk edilen bölgelerin yeniden canlanması için önemlidir. Ancak burada yaşanan zorunlu göç, çaresizlik dolayısıyla gerçekleştiği ve geri döndüğü memleketinde kişiyi daha büyük yoksulluk beklediği için bu konuda uygulanmaya konması gereken önemli politikalar ve atılması gereken acil adımlar olduğu aşikardır.

Tek sorun nüfus artışı mı?

Elbette konut fiyatlarında ve kiralamalarda fiyatların dudak uçuklatan düzeyde artış göstermeleri sadece konut kıtlığı ve nüfus artışı ile açıklanamaz. Pandemi öncesi dönemde daha çok büyük kentlerle sınırlı olan yüksek konut fiyat sorunu, pandemi döneminde insanların kendilerini korumak için daha küçük kentlere ve kırsal alanlara gitme tercihleri ile bu bölgelerde konut talebinin artmasına ve buralarda da konut fiyatlarının yükselmeye başlamasına yol açtı. Bu dönemin karantina tedbirleri nedeniyle artan talebi karşılayacak düzeyde konut yapımının gerçekleştirilememesi ve küresel tedarik zinciri kırıldığından inşaatlarda kullanılacak ara mal bulma güçlüğü inşaat maliyetlerinin artmasına yol açtı.

Pandemi sonrası dönemde Türk Lirasının ABD Doları ve Euro karşısında hızlı değer kaybı da hammadde ve ara mal girdilerinde önemli fiyat artışlarının yaşanmasına yol açtı. Bir yandan enflasyon ve artan talep dolayısıyla konutun da içinde olduğu tüm mal ve hizmet kalemlerinde fiyat artışları yaşanırken, konut yapım maliyetlerindeki artışlar da maliyet enflasyonu kanalıyla konut fiyatlarında ikinci bir yükselmenin sebebi oldu. Bunlara ek olarak Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı için konut alma şartı yabancıların ülkemizden konut alma talebinin artmasını tetikledi.

Artan konut satışları ve artan fiyatlar, farklı sektörlerde faaliyet gösteren iş insanlarının da dikkatini çekti. Farklı sektörlerde faal iş insanları, kendi sektörlerine göre daha yüksek iş potansiyeline sahip olması nedeniyle, kendi işlerini kapatıp konut sektörü yatırım ve inşaat çalışmalarına geçtiler. Tüm ülkede müteahhit firma sayısı hızla arttı. Öte yandan, devletin kanunlarla sağladığı kolaylıklar sayesinde özellikle çok daireli konutlarda kentsel dönüşüm kararlarının alınması kolaylaştırıldı. Bunca çabaya rağmen toplumun konut talebinde azalma olmadı, bilakis fiyatlar artarken insanlar tüm birikimlerini ortaya koyarak bir konut sahibi olmanın çabası içindeler.

Deprem ve bina güveliği

Bir de deprem gerçeğimizi unutmamak gerekir. Müteahhitler için aynı büyüklükte alana daha yüksek katlı bina inşa etmek elbette daha karlı bir iş ortaya koyacaktır. Ancak birkaç ay önce yaşadığımız Kahramanmaraş depremi, güvenli konutlarda yaşamanın ne kadar hayati olduğunu bir kez daha ortaya koydu.

Dürüstçe söylemek gerekir ki deprem yönetmelikleri ve bina yapımı konusunda oluşturulmuş şartlara uyulması durumunda gerçekten çok büyük bir mesafe kat etmiş oluyoruz. Her türlü depreme dayanıp ayakta kalması garanti bina yapımı diye bir model bugünkü teknoloji ile mümkün değil. Ancak büyük bir deprem yaşandığında binanın çökmesi ve içindeki insanlara mezar olmasını önleyecek tedbirler alınabilir. Binalar yıkılırken içindeki canlara zarar vermeden yıkılabilir. Bu kriterler dikkate alınarak yapılan binalar hem mimari bilgi ve tecrübe hem de artan maliyetleri gerektirir. Bu temel gerekçeler oldukça hayati sonuçlar doğurabilmektedir. Bugün hala inşaat sektöründe faaliyet göstermek için finansal kaynağa sahip olmak yeterli görünüyor. Yapılan konutların denetimleri, yerel belediyelerle anlaşmalı denetim firmaları tarafından gerçekleştiriliyor. Bu da yapılan konutların deprem yönetmeliklerine uygunluk şartlarını gerçekten taşıyıp taşımadığının somut olarak değerlendirilmesinin önüne geçiyor. Eğer inşaat sahibi müteahhitin o bölgedeki yetkili denetim firması ve yerel belediye ile ilişkileri iyi ise depreme uygun olmasa da konut yapımlarındaki eksikler göz ardı edilebiliyor. Tersine, yerel belediye ve denetim şirketleri ile güçlü bağları olmayan inşaat firmaları da türlü güçlüklerle karşılaşabiliyor.

Bu nedenle denetim, ruhsat verme ve diğer işlemlerin özel firmalar ve yerel belediyeler tarafından değil, doğrudan devlet tarafından verilmesi burada yaşanan aksaklıkların ve hak kayıplarının ortadan kalkması için önemli bir düzelme sağlayacaktır.

Konut fiyatlarındaki yükseklik nedeniyle özellikle dar gelirli vatandaşların konut alabilmeleri giderek güçleşiyor. Buna paralel olarak artan kiralar da ev sahibi-kiracı çekişmelerinin mahkemelerde sürmesine ve aylarca devam eden karşılıklı hak kayıplarının yaşanmasına yol açıyor. Devlet tarafından konut kiralarına getirilen yüzde 25 artış sınırlaması dolayısıyla konut sahipleri konutlarını kiraya vermek istemiyor, boş tutmayı tercih ediyor. Konut sahiplerinin yaşayabilecekleri belirsizlikler dolayısıyla yabancılara konut kiralama konusunda da çok istekli olmamaları konut kiralarının da hızla yükselmesine yol açıyor. Geldiğimiz noktada İstanbul'un çevre ilçelerinde bile konut kiraları çoktan asgari ücreti aşmış durumda.

Tüm bunlar konut yetersizliği yanında, var olan konut stoklarının da etkin şekilde kullanılamamasına yol açıyor.

Devlet ne yapmalı?

Bu tabloda devlete düşen önemli görevler var. Her şeyden önce ülke içinde birkaç yıldır devam eden enflasyon, diğer tüm mal demetlerinde olduğu gibi konut sektöründe de fiyatların hızla artışının en önemli nedeni. Yeni kabinede görev alan tecrübeli bakanımız Mehmet Şimşek beyefendinin enflasyonu düşürme konusunda Merkez Bankası ile birlikte uygulamaya koydukları sıkılaştırıcı para ve maliye politikaları dileriz kısa zamanda meyvelerini verir. Enflasyonun düşmesi, konut fiyatlarındaki artışın da yavaşlamasına yol açacaktır. Öte yandan, konut yatırımları geçtiğimiz dönemlerde düşük faiz, düşük dolar kuru gibi gerekçelerle daha karlı bir yatırım imkanı sunuyordu. Mevcut durumda, yatırımcılar için alternatif ve karlı yatırım alanlarının oluşması, konuta yatırım yaparak rant elde etmek isteyen yatırımcıların gözlerini farklı yatırım alanlarına çekmesini sağlayacaktır. Devletin de ilk konut alımları için vereceği cazip kredilere karşılık, ikinci-üçüncü konutu olan vatandaşlara kredi imkanlarından istifade ettirmeme, ya da artan oranlı vergilendirme uygulamaları getirmesi konut alımlarını, konut sahibi olandan konut sahibi olamamışa doğru kaymasına yardımcı olacaktır.

Sosyal konutlar

Devletin sosyal konut yapım destekleri dar gelirli vatandaşlarımız açısından önemli bir fırsat oldu. Ancak oldukça sınırlı kaldı. Hindistan gibi düşük gelirli insanların yoğun olduğu ülkelerde oldukça etkin şekilde uygulanan sosyal konut yapımlarının devam ettirilmesi, dar gelirli vatandaşlarımızın yüksek kira derdi ile mücadele etmek yerine kira öder gibi ev sahibi olmasına imkan sağlayacaktır.

İnşaat firmalarının denetlenmesi de oldukça önemli bir tedbirdir. Yukarıda açıkladığımız depreme dayanıklı konut yapımı konusunda inşaat şirketlerinin bilinçlendirilmesi, inşaatların devlet tarafından görevlendirilecek uzman ekipler tarafından depreme dayanıklılık konusunda inşaat tamamlanana kadar sık sık denetlenmeleri, her inşaat firmasının kendisine danışmanlık yapmak üzere ilgili alandan bilim insanlarından oluşacak bir heyetten destek alması depreme dayanıklı konut yapımının gerçekleştirilmesinde hayati önem taşımaktadır. Bina yapımı tamamladıktan sonra ruhsat aşamasının da kamuya ait kaymakamlık ve valilikler üzerinden verilmesi, depreme uygun olmayan inşaatlara göz yumulmasının önüne geçecektir.