Zorunlu kira arabuluculuğu nasıl işleyecek?

Uyuşmazlıkların çözümü için mahkeme aşamasından önce tarafların bir araya gelerek sorunu konuşması ve çözüme kavuşturması için makul bir zemin sağlayacağı düşünülen arabuluculuk sistemi kira konusunda nasıl ilerleyecek? Sürecin aşamaları neler? Taraflar nelere dikkat etmeli? Arabulucunun görevi nedir?

Yüz savaş kazanmak hüner değildir.

Hüner savaşmadan güvenliği sağlamaktır.

Çin Atasözü

1 Eylül itibarıyla kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci başlıyor. 5 Nisan 2023 Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nda değişiklik yapılarak bu şart sağlandı. Buna göre kiradan kaynaklanan uyuşmazlıkların büyük bir çoğunluğunun ve taşınmazlardan kaynaklanan uyuşmazlıkların bir kısmında arabuluculuk süreci işletilmeden dava açılması artık mümkün olmayacak. Peki, uyuşmazlıkların çözümü için yargılama yani mahkeme aşamasından önce tarafların bir araya gelerek sorunu konuşması ve çözüme kavuşturması için makul bir zemin sağlayacağını düşündüğümüz arabuluculuk sistemi kira konusunda nasıl ilerleyecek? Sürecin aşamaları neler? Taraflar nelere dikkat etmeli? Arabulucunun görevi nedir? İşte bu sorulara yanıt vermek ve süreç konusunda bilgilendirme yapmak istiyorum bu yazımızda.

Arabuluculuk nedir?

Arabuluculuk, uyuşmazlığın alternatif yollarla çözümüdür. Arabuluculuk özel hukuk uyuşmazlığının tarafı olan kişilerin, özgür iradeleriyle seçtikleri tarafsız ve uzman bir üçüncü kişinin yani arabulucunun nezaretinde, dava açılmadan önce veya dava açıldıktan sonra bahse konu uyuşmazlığın çözümüne dair yöntemi ve süreci ifade eder. Arabuluculuk, uyuşmazlığın mahkeme dışı, hızlı ve kesin bir şekilde çözülmesini hedef edinen bir hukuk kurumudur. Arabuluculuk, "zorunlu arabuluculuk" ve "ihtiyari arabuluculuk" olmak üzere iki türlüdür. Zorunlu arabuluculukta kanun, arabuluculuğa gitmeyi mecbur kılmıştır. Şayet gidilmez ise dava açılması mümkün olmayacaktır. Önce bu aşamanın geçilmesi gereklidir. İhtiyari arabuluculukta ise böyle bir mecburiyet yoktur, taraflar uyuşmazlığın her aşamasında bu yola başvurabilirler.

Başvuru nasıl olacak?

Kiralanan taşınmazların kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar arabuluculuk kapsamına alındı. Bunun tek istisnası ise (kira borcu kaynaklı ve/veya tahliye amaçlı) "ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler" olarak belirlendi. Buna göre kira ödenmediği zaman başlatılacak icra takiplerinden önce arabuluculuk sürecine gerek bulunmadığı düzenlenmiştir. Ancak icra sürecinde itiraz olursa açılacak itirazın iptali davalarında yine arabuluculuk süreci işletilecektir. Buna göre kira bedelinin tespiti, tahliye davaları, sözleşmenin feshi, kiracının yaptığı masrafların kiradan mahsup edilip edilemeyeceğine ilişkin uyuşmazlıklar, mülk sahibinin kiralanan yerin kullanımına dair tespitler de bu kapsamdadır. Bu düzenleme ile ticari veya konut kiralaması ayrımı yapılmamıştır. Süreç tüm kira iş ve işlemleri için geçerli olacaktır. Bunun için açılacak davadan önce adliyedeki arabuluculuk bürosuna gidilecek ve bir başvuru yapılacaktır. Başvurularda, yargı gideri, harç, tanık, bilirkişi ücreti gibi bir ödeme yapma zorunluluğu yoktur. Böylece talebi alan büro, UYAP'a verileri girecek ve sistem sıradaki arabulucuyu "otomatik" olarak atayacaktır. Bundan sonraki süreçte görevi kabul eden arabulucu devreye girecektir.

Görüşme nerede olacak

Dosyayı alan arabulucu, tarafları yani başvurucu ile karşı tarafı arayacak ve onların münasip bir tarihte ve saatte görüşmeye davet edecektir. Zorunlu arabuluculukta, arabulucu devletin ödeyeceği ücreti bu şartı sağlaması halinde hak edeceği için bu yöndeki çabanın önemi büyüktür. Tarafları bir araya getirebilmek arabulucu için birinci aşama başarı düzeyidir. Görüşmelerin bizzat kiracı ve mülk sahibi ile olması önemlidir. Görüşmeler arabuluculuk merkezinde veya arabulucunun ofisinde olacaktır. Tarafların herhangi birinin belirlediği bir yerde olmayacaktır. İlk görüşme sonrası taraflar uzlaşırsa farklı yerlerde hatta bir diğerinin mekânında yapılması da mümkündür. Arabulucu tarafların "gergin" olacağı bu süreçte dikkatli davranılması elzemdir. Giriş bölümünde arabulucu taraflara detaylı biçimde arabuluculuk mekanizmasını anlatacak ve tarafların uzlaşmasının aslında kendileri için pratik olduğunu izah edecektir ki gerçekten de böyledir. Bu sistem ilk olarak işçi ile işvereni bir masaya oturtmuştur. Gayet başarılı sonuçlar almıştır.

Neler konuşulacak?

Arabuluculuk istatistiklerine baktığımızda, zorunlu arabuluculuğun ortalama olarak her iki uyuşmazlıktan birini çözdüğünü, ihtiyari arabuluculukta ise bu oranın neredeyse bütün uyuşmazlıkları çözdüğünü söyleyebiliriz. Genel ortalamaya bakıldığında hali hazırda uygulanan iş, ticaret ve tüketici uyuşmazlıklarının çözümünde "anlaşma sağlanma" oranının yüzde 70 olduğunu söyleyebiliriz. Bu gayet yüksek bir orandır. Her dört dosyadan sadece biri yargının önüne gelmiş, 3'ü taraflarca anlaşılarak çözülmüş demektir. Bu yargı yükünde bir azalma anlamı taşır. Anlaşma ile çözüme kavuşmasında önemli olan süreç tarafların neler konuşacağıdır. Taraflar bu süreçte illaki hukuki argümanlar üzerinden meseleye bakmayacaklardır. Arabulucu da böyle bir durum olmayacağını taraflara izah edecektir. Tabiri caizse "herkes eteğindeki taşı dökecek" ve arabulucunun soracağı sorular ile süreç iki taraf için de belirginleşecektir. Kendini haklı gören mülk sahibi kanuni olarak dezavantajlı noktalarını görecek, kiracı ise kanuni düzenlemelerin yaşanacak huzursuzluğu azaltmayacağını anlayacaktır. Bu görüşme bir yüzleşme olacak ve tarafların mevcut istatistiklere göre en az yarısı anlaşma ile süreci noktalayacaktır.

Nasıl bir anlaşma olacak?

Taraflar anlaşırken kanuni oran, tahliye taahhüdü, serbest piyasa koşulları, yerin değeri, üst komşunun kira bedeli, evin konumu, yaşanan ekonomik kriz, maliyetlerin artışı vb her konuyu konuşacaklardır. Hatta taşınınca yapılacak masraflar veya mahkemenin kirayı hangi unsurları esas alarak belirleyeceğini bile konuşabilirler, bunun sınırı yoktur. Ancak günün sonunda şunu görmeleri esastır. "Şimdi anlaşırsam daha karlı olacağım hem madden hem manen sorun çözülecek!". Taraflar kanuni bir kısıta maruz kalmadan anlaşabilirler. Kanunun kira arttırma oranı yüzde 25 olarak belirlenmişti, taraflar bunu yüzde 50 yapalım diyebilirler. 10 yıldır oturan bir kiracı için yeni kira bedelini belirleyebilirler mesela. Bunlar anlaşma tutanağına geçer. Bunun yanında kira bedelini kabul eden kiracı da kendisini garantiye almak için bazı yükümlülükler talep edebilir. En az beş yıl daha oturma garantisi, kira artışının bir değere endekslenmesi veya evde birtakım tadilatların yapılmasını isteme vb gibi. Bu anlaşma metni mahkeme kararı hükmündedir. İhlal edilmesi halinde alelade bir anlaşmayı değil bir sorunu çözen nitelikteki bir belgeyi ihlal ettiği kabul edilir.

İşi ucuza çözmek!

Anlaşma olmasa bile tarafların bu teması, süreci bir başka evreye taşır. Zira yüz yüze gelmiş, konuşmuş tarafların tutumlarında değişiklik olacağı açıktır. Arabuluculuk ücreti anlaşma olursa taraflarca, olmaz ise devlet tarafından karşılanacaktır. Ücret, uyuşmazlık değerinin yüzde 6'sıdır. Uyuşmazlığın ederi üzerinden belirlenecek taraflar bunu (kural olarak) eşit olarak ödeyecektir. Uyuşmazlık değeri ise fark kira tutarının yıllık karşılığı olacaktır. Diyelim mevcut kira aylık 1000 TL, anlaşma ile kira 4000 TL olarak belirlendi. Arabulucu 4000-1000=3000x12=36.000'in yüzde 6'sını yani 2.160TL ücret alacak. Arabulucunun ücreti hiçbir halde 1920TL'den aşağı olmayacak. Konu dava ile çözülse gidecek masraf ve ücret bunun en az üç katıdır. Düşünün sadece basit bir dava açmak için yatırılacak harç ve masraf tutarı ortalama olarak 800TL ile 1500 TL arasında değişmektedir. Buna dava sonunda çıkacak harç ve karşı tarafa vekalet ücretini eklerseniz bu tutar (ortalama) 5 ila 7 bin TL'yi bulmaktadır.

Arabulucunun mahiyeti nedir?

Arabulucu tarafsızdır. Karar mercii değildir. İşi uzlaşmayı sağlamak, anlaşmayı kolaylaştırmaktır. Arabuluculuk sürecinde uyuşmazlıklarınızı rahat bir ortamda ve açıkça konuşabilirsiniz. Süreçte konuşulanlar gizli tutulur. Gizliliği ihlal suçtur. Bu durum ticari itibar ve bilgiler ile aile mahremiyeti açısından büyük önem taşır. Taraflar kendi çözümlerini bulduklarından anlaşmazlıklar ortadan kalkarken ilişkiler de sürdürülebilir. 23.08.2023 tarihi itibarıyla müzakeresi tamamlanan 4.316.187 arabuluculuk dosyası var. Bunların 3.012.312 tanesinde anlaşma sağlanmış. Bunun basit bir sebebi var. Tarafların bir masada oturması ve konuşması. İlk başladığında "çözüm olmaz" diye düşünülen iş dosyalarında artık tüm taraflar mutlu. Yine aynı tarih itibarıyla 1.791.251 adet iş hukuku uyuşmazlıklarının zorunlu arabulucu önünde anlaşma ile sonuçlananlarının sayısı 967.056. Bu işçi ile işverenin kavgası bitti demek bir anlamda. Yılda yaklaşık 85 bin kira uyuşmazlığı arabuluculara gitmesi olası. Bunun 40 bini civarında anlaşma ile sonuçlanabilir mevcut istatistik verilerine göre. Arabuluculuk bu anlamda önemli. Zira biz kira sorununun giderek ceza hukuku konusu olmaya başladığı bir evredeyiz. Mahiyeti itibarıyla arabuluculuk mahkemelerden farklı. Yargı kararından sonra da taraflar arasında gerginlik sürebiliyor. Zira karar bir uzlaşma ürünü değil. Bir kıyas ve değerlendirme içeriyor. Ama arabuluculukta anlaşma öyle değil. Taraflar istiyor, onlar belirliyor. Her adımında mutabakat olan bir süreç. Bu aşamada yapılması gereken konunun arabuluculuk önünde çözülmesi sürecine destek olmak.

@cuneyd6parmak