Geliyorum diyen bir problemdi emlak vergisindeki durum...
Bir ay önce bu konuyu yazmıştım.
Şimdi tekrar gündemde.
Zira ihtimal gerçek oldu!
Bugün bu konunun detaylarına yer vermek ve bir çözüm önerisinden bahsetmek istiyorum.
EMLAK SAHİBİ ÖDER...
Sahibi olduğumuz taşınmazlardan alınıyor bu vergi.
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na göre belirleniyor tüm süreç.
Buna göre adına bina, arsa, ev gibi taşınmazlar bulunan kimse, bu vergiyi ödemekle yükümlü.
NEDEN ALINIR...?
İlk defa ev, arsa ya da arazi sahibi olan kimselerin, emlak vergisini ödemek için öncelikle emlak beyanında bulunması gerekiyor...
Emlak vergisi, taşınmazın bulunduğu belediye tarafından tahsil ediliyor.
Emlak vergisinin alınma gerekçesi ise zaten belediyelerin sunduğu altyapı, temizlik, ulaşım gibi hizmetlerden yararlanmanın bir bedeli...
KOMİSYONDA KİMLER VAR...?
Kanuna göre belirlenen vergi değeri oluşturulan takdir komisyonları tarafından dört yılda bir arazi ve arsa birim değerlerini belirlemekte...
Komisyonda, belediye temsilcileri, vergi dairesi başkanlığı ya da müdürlüğü temsilcileri, tapu idaresinden görevliler ve gerektiğinde uzman kişiler yer alır.
Burada bir oylama olmaz, bir belirleme yapar komisyon.
Genel uygulamaya göre belediye yetkililerinin bu komisyondaki etkinliği fazladır, zira verginin -tabiri caizse- sahibi onlardır...
BU YIL NEDEN KRİTİK...?
Kanundaki ifadeye göre "arsa ve arazi birim değerleri, takdir işleminin yapıldığı yılı takip eden ikinci yıldan başlamak suretiyle her yıl, bir önceki yıl birim değerinin, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle dikkate alınır."
Yani 2025, emlak vergisinin belirlenme yılı.
Bir önceki belirleme 2021'de olmuştu, dört yıl geçti.
Bu yıl belirlenen tutar, 2026, 2027, 2028 ve 2029'da geçerli olacak.
Her yıl "yeniden değerleme" tutarının yarısı kadar arttırılacak.
Bu sebeple bu yıl belirlenecek tutar önemli...
EKSİK BEYANA CEZA...
Bu işlemin bir başka etkisi ise sonradan gündeme gelecek. Burada belirlenen marjın altında tapuda fiyat belirlemek mümkün olmayacak.
Bu tutarların altında yapılan satışların hukuki bir sorunda esas alınmaması yönündeki itirazların kabul görmesi mümkün.
Bir de tapuda işlem yapıldıktan sonra, harcın gerçek alım-satım bedelinden daha düşük bir bedel üzerinden beyan edilip ödendiğinin tespiti halinde, aradaki farka isabet eden harç, yüzde 25 oranında vergi ziya-ı cezalı biçimde maliyece talep edilebilecek...
ERDOĞAN'IN TALİMATI
AK Parti Genel Başkan Yardımcısı bu konuda bir açıklama yaptı dün. Mustafa Demir, Cumhurbaşkanı Erdoğan'ın talimatıyla "gerçekçi olmayan rayiç bedellerle vatandaşın mağduriyetine" sebep olunmaması için bazı tedbirler alınacağını belirtti.
Zira bazı bölge ve mahallelerdeki artış fahiş.
Değerdeki bu artış aslında sıradan olan konutların "lüks konut" statüsüne geçmesine sebebiyet verebilir.
Örneğin "İstanbul'da belli bölgelerde rayiç bedel ve emlak vergileri ortalama 10-15 kat artarken, Başakşehir'in bazı bölgelerinde artış yüzde 5000'i bulacak..."
Bir de konunun veraset intikal vergisi boyutu var. Bunda da esas alınacak bu değerler...
NASIL BİR ÇÖZÜM GEREKİYOR...?
Burada belirlenen matrahın yani konutun değerinin değiştirilmesinden ziyade oranda bir indirime gitmek gerekiyor. Zira, bu matrahlar diğer konulardaki "gerçekliğin" kaybedilmesine sebebiyet verebileceği gibi, geriye dönük işlem yapılması da zaman kaybı olacaktır.
Aslında bu konuda çok ciddi bir çalışma var. Kıymetli ağabeyimiz Sayıştay Savcısı Halil Cem Öztürk'ün "Türk Vergi Sisteminde Gayrimenkul Satış Kazançlarının Vergilendirilmesi ve Mükellef Psikolojisi Açısından İncelenmesi" başlıklı doktora tezi (*). Bu tez konuyu birçok yönden inceleyip özetle "oransal indirim" konusunun makuliyetini ortaya koyuyor. Yakında bu konuda kitabı da çıkacak Sayın Öztürk'ün...
VATANDAŞ NE YAPSIN!
Öncelikle tutarı öğrenip komisyon kararının iptali için dava açabilirsiniz. Bunu öğrenmek için belediyeye başvuru yapmak gerekiyor. Gelen tutar makul ise sorun yok. Yüksek buluyorsanız, bildirildiği tarihten itibaren 30 gün içinde Vergi Mahkemesine, belirlenen matraha itiraz gerekçelerinizi yazarak dava açabileceğiniz gibi, komisyona da itirazda bulunabilirsiniz. Bu konuda dava veya itiraz için son tarih: 31 Aralık 2025. Bir dava ile sorunu çözmek de mümkün... Site yönetimi veya mahalle muhtarı da dava açabilir.
(*)https://tez.yok.gov.tr/UlusalTezMerkezi/TezGoster?key=1pwTzRXnomYf6jwqVORfUYYVMj-DDd8OE6zeXkY2-Vrklg7FaO2EpRoP-MuWwdL7
